租赁住房REITs：房产收储下的新机遇
元描述： 深入探讨房产收储对租赁住房REITs的影响，分析其发展现状、机遇与挑战，并结合国外经验提出发展建议，助您了解REITs市场趋势，把握投资机遇。
引言：
随着我国房地产市场进入调整期，住房租赁市场逐渐受到重视，而租赁住房REITs作为连接资本市场与实体经济的重要纽带，正迎来新的发展机遇。近年来，央行推出的“房产收储”政策，将为租赁住房REITs带来新的机遇，但同时，也面临着诸多挑战。本文将结合国外租赁住房REITs市场发展经验，回顾我国租赁住房REITs的历史与发展，深入分析“房产收储”对租赁住房REITs的影响，并提出相关发展建议。
租赁住房REITs：盘活存量资产的利器
H2：租赁住房REITs：前世今生
租赁住房REITs，即租赁住房不动产投资信托基金，指的是将租赁住房作为基础资产，通过发行收益凭证募集资金，进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种投资工具。它是一种将房地产资产证券化的方式，可以有效盘活存量资产，提高资产收益率和流动性，为投资者提供了一种新的投资渠道。
全球租赁住房REITs市场概览
全球REITs市场发展成熟，美国作为全球最大的REITs市场，其REITs更注重其“投资工具”的本质，整体以公司为载体。从模式上看，美国REITs在分红方面具备税收优势，底层资产对房产区域没有限制，产品要求对房产投资比例至少达到75%，最高负债比率同样没有限制。从底层资产看，涉及工业、零售、公寓、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等13类不动产，其中零售类和住宅类市值占比较大。2023年，美国REITS平均分派收益率约为4%。
日本作为亚洲最先发行REITs的市场，自1989年地产泡沫破裂后，为解决房企融资、盘活存量资产等问题开始推进不动产证券化的探索。整体以投资信托及投资公司为载体，允许契约型和公司型两类REITs结构。从模式上看，J-REITs在法律层面属于专项立法，同样针对分红具备税收优势，底层资产对房产区域没有限制，产品要求对房产投资比例至少达到75%，最高负债比率无限制。从底层资产看，以办公、物流、住宅、酒店、商业零售、医疗等资产为主，写字楼占比最大。2023年，J-REITS平均分派收益率约为4.5%。
新加坡作为亚洲第二大REITs市场，2022年开始第一只公募REITs发行，整体以信托及共同基金为载体，S-REITs组织形式以契约型为主，权益类公募型占比较高。从模式上看，S-REITs在法律层面属于专项立法，针对分红具备税收优势，底层资产对房产区域没有限制，产品要求对房产投资比例至少达到70%，最高负债比率为总资产的35%。从底层资产看，以商业零售、工业物流、商业办公、医疗、酒店等资产为主。从底层资产分布看，除新加坡本地的房地产外，大部分S-REITs都投有境外房地产，遍布澳洲、美国、中国、马来西亚及欧洲等国家。2023年，S-REITS平均分派收益率在7%左右。
香港作我国重要经济对外窗口，H-REITs组织形式以权益类契约型为主。整体以信托或基金作为载体。从模式上看，H-REITs在法律层面属于专项立法，暂无税收优惠，底层资产不限区域，产品要求对房产投资比例至少达到90%，最高负债比率为净资产的35%，资产持有年限不低于2年。从底层资产看，以零售、办公楼、现代物流、多元资产为主，写字楼与商场占比最大。从底层资产分布看，涉及中国内地、新加坡、澳洲、英国等地资产。2023年，H-REITS平均收益率在8%左右。
中国租赁住房REITs的发展历程
我国租赁住房REITs起步较晚，但发展迅速。从2020年正式启动基础设施领域公募REITs试点工作，到2021年将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围，再到2022年首批4只保障性租赁住房REITs成功上市，我国租赁住房REITs市场正逐步走向成熟。截至目前，我国共拥有21只不动产权REITs，2023年平均分派收益率约为4.8%。
房产收储：租赁住房REITs的新引擎
H2：房产收储对租赁住房REITs的影响
2024年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，标志着“房产收储”政策正式落地。这一政策将对租赁住房REITs发展产生深远影响。
规模化供给：增加底层资产
房产收储通过地方国有企业以合理价格收购现房商品房，实现了房产资源的集中化和规模化，为租赁住房REITs提供了大量优质的底层资产。以往，房企更多愿意尽快出售房产，对住房租赁REITs参与意愿不足。而房产收储政策的实施，将促使房企改变经营模式，积极参与租赁住房REITs，为市场提供更多优质资产。
风险化解：盘活存量资产
房产收储政策不仅有利于促进房产去化，化解房地产行业风险，还可以有效整合区域房产资源，提高运营效率与租金收入，进一步提升租赁住房REITs的投资价值。同时，地方国企在资金和社会责任方面具有优势，能够更好地进行租赁住房的运营管理，降低投资风险。
资产运营效率提升：赋能REITs发展
房产收储政策的实施，将促使地方国企积极探索租赁住房运营管理的新模式，提高运营效率。比如，通过引入专业化管理团队，优化租赁流程，提高出租率，降低运营成本，最终提升REITs的收益率。
H2：租赁住房REITs发展建议
制度完善：构建良性发展环境
- 明晰租赁住房用地权益： 解决集体建设用地、企业自有用地的登记确权问题，理清城市更新、老旧小区改造等租赁房产权瑕疵问题。
- 优化税收政策： 参考亚洲其他国家、地区，优化产品在持有、转让环节的税收优惠政策，提高房企发行意愿与产品投资价值。
优化供给：提升投资吸引力
- 收储优质房产： 优先收储人口净流入、地段相对较好区域的房产，保证底层资产的质量和收益率。
- 调整发行标准： 适当调整REITs发行收益率要求，设定适合当下市场环境的发行标准，动态调整发行政策，推动REITs常态化发行。
H2：常见问题解答
1. 租赁住房REITs的投资风险有哪些？
租赁住房REITs的投资风险主要包括市场风险、运营风险、政策风险等。市场风险是指租赁市场供求关系变化带来的风险，例如租金下降、出租率降低等；运营风险是指租赁房屋管理不到位、维护成本高、租客违约等带来的风险；政策风险是指政府政策变化带来的风险，例如税收政策调整、租赁市场监管加强等。
2. 租赁住房REITs的收益率如何？
租赁住房REITs的收益率一般由租金收入、物业增值收益和税收优惠等因素决定。目前，我国租赁住房REITs的平均分派收益率约为4.8%，但具体收益率会根据项目情况、市场环境等因素有所差异。
3. 租赁住房REITs适合哪些投资者？
租赁住房REITs适合追求长期稳定收益的投资者，例如养老金、保险资金等。对于个人投资者来说，也需要根据自身风险承受能力和投资目标进行选择。
4. 如何投资租赁住房REITs？
投资者可以通过购买REITs基金或直接认购REITs产品进行投资。购买REITs基金需要通过证券公司进行，认购REITs产品则需要通过发行机构进行。
5. 租赁住房REITs的发展前景如何？
随着我国住房租赁市场规模不断扩大，租赁住房REITs拥有广阔的发展空间。房产收储政策的实施将进一步推动租赁住房REITs市场发展，为投资者提供更多投资机会。
6. 租赁住房REITs的未来发展趋势是什么？
未来，租赁住房REITs将朝着多元化、专业化、规模化方向发展。例如，将开发更多类型的租赁住房REITs产品，引入专业化的运营管理团队，提升REITs的投资价值和市场竞争力。
结论：
房产收储政策的实施为租赁住房REITs的发展带来了新的机遇，但也面临着诸多挑战。未来，租赁住房REITs需要抓住机遇，积极探索发展新模式，不断完善制度建设，提升资产运营效率，为投资者提供更多投资机会，推动中国REITs市场走向成熟。
